قد يجد أحد الملاك نفسه أمام مستأجر يرفض مغادرة العين المؤجرة رغم انتهاء عقد الإيجار وإرسال إنذار رسمي. وهنا تبدأ رحلة مليئة بالإجراءات، من رفع الدعوى حتى صدور الحكم والتنفيذ. هذه الحالة اليومية توضح كيف ينظّم قانون الإيجارات الكويتي الإخلاء، وما هي حقوق المؤجر والمستأجر، وأهمية الاستعانة بمحامٍ متخصص لضمان سير الأمور القانونية بشكل سليم.
وفي مقال اليوم نعرض لك تفاصيل هذا القانون، والإجراءات، ومهلة إخلاء العقار، ونموذج إخلاء شقة الكويت، ودور المحامي.
تواصل مع محامي كويتي خبير في قضايا العقارات، عبر الأرقام في صفحة اتصل بنا، أو عبر زر الواتس اب.
جدول المحتويات
قانون إخلاء المستأجر في الكويت
يُعتبر تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أبرز القضايا التي تناولها المشرّع الكويتي عبر مرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات وتعديلاته اللاحقة، حيث وضع ضوابط دقيقة لضمان التوازن بين حق المالك في استرداد عقاره وحق المستأجر في الاستقرار بالسكن أو المحل التجاري.
ولفهم الموضوع بشكل أوضح، نحتاج أولاً إلى معرفة متى يحق للمؤجر المطالبة بإخلاء المستأجر وفق القانون.
فالقانون أجاز للمؤجر طلب الإخلاء في حالات محددة، أهمها:
- انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المؤجر في التجديد.
- تأخر المستأجر عن سداد الأجرة بعد إنذاره ومضي عشرين يوماً دون الدفع.
- التأجير من الباطن أو التنازل عن العين من دون إذن كتابي من المؤجر.
- إساءة استعمال العين المؤجرة بما يسبب ضرراً للمبنى أو يخالف النظام العام.
- حاجة المالك للسكن أو إعادة البناء والهدم بشروط نص عليها القانون.
إجراءات رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة
بعد معرفة الحالات التي يجيز فيها القانون طلب الإخلاء، يأتي دور الإجراءات العملية التي يجب اتباعها للوصول إلى حكم قضائي.
ولتبسيط الصورة، نستعرض أهم الخطوات كما يلي:
- الاستعانة بمكتب محامي في الكويت: أول وأهم خطوة هي توكيل محامٍ متخصص في قضايا الإيجارات، إذ يضمن صياغة المطالب القانونية بشكل سليم، وإعداد المستندات بما يتوافق مع نصوص القانون، وتفادي الأخطاء الإجرائية التي قد تؤخر الفصل في الدعوى.
- إرسال الإنذار القانوني بالإخلاء: يقوم المحامي بصياغة إنذار رسمي يوجه للمستأجر يطالبه بالإخلاء خلال المدة التي يحددها القانون، حسب مدة العقد ونوع العين المؤجرة.
- تقديم صحيفة الدعوى أمام دائرة الإيجارات: تُرفع الدعوى مرفقة بعقد الإيجار، وإيصالات الأجرة، وصورة من الإنذار، وأي مستندات تدعم حق المؤجر في الإخلاء.
- جلسات المحكمة: تنظر المحكمة الدعوى، وتستمع إلى دفوع الطرفين، ويجوز للمستأجر سداد الأجرة المتأخرة أو تقديم دفوع قانونية لتفادي الحكم بالإخلاء إذا كان له حق.
- صدور الحكم وتنفيذه: إذا اقتنعت المحكمة بأسباب المؤجر، تصدر حكماً بالإخلاء، ويُحال للتنفيذ عبر إدارة التنفيذ بوزارة العدل، مع إمكانية منح المستأجر مهلة قانونية لا تتجاوز ستة أشهر في بعض الحالات.
مهلة إخلاء العقار
يحرص قانون الإيجارات الكويتي الإخلاء على تحقيق التوازن بين مصلحة المؤجر في استعادة عقاره ومصلحة المستأجر في التمهّل لإيجاد بديل مناسب، لذلك نص على منح المستأجر مهلة قبل تنفيذ حكم الإخلاء.
فبعد صدور الحكم القضائي النهائي بالإخلاء، يجوز للمحكمة أن تمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لمغادرة العين المؤجرة، وذلك مراعاةً للظروف الإنسانية أو العملية التي قد تواجهه. كما أن هذه المهلة تختلف بحسب سبب الإخلاء؛ ففي حالة التأخر عن سداد الأجرة قد تكون أقصر، بينما في حالات الهدم أو إعادة البناء قد تراعي المحكمة ظروف الأسرة أو النشاط التجاري.
نموذج إخلاء شقة الكويت
نموذج إخلاء شقة من مستأجر يوفر إطارًا قانونيًا واضحًا لعملية الإخلاء بالتراضي، ويجنب أي سوء فهم أو نزاعات مستقبلية، ويكون كالتالي:
نموذج إخلاء العين المؤجرة
التاريخ:
المالك: …….، العنوان: ……. الهاتف: ……..
المستأجر: …….. العنوان: ……. الهاتف: ………
الوقائع:
- تاريخ إبرام الاتفاق، وبيان تفصيلي للشقة المؤجرة، وعنوانها بالكامل، ووصف موجز.
- بيان مفصل لعقد الإيجار الأصلي ومدته، وقيمة الإيجار الشهري، والشروط الجزائية عند الإخلال بالمتعاقد عليه، والتعويضات والتأمينات، ومدة انتهائه.
- تاريخ الإخلاء المتفق عليه، وشروط الإخلاء، وقابلية التجديد من عدمه.
- حالة العقار عند التسليم (نظيف، بحالة جيدة، كما تسلمه المستأجر)، وإعادة المفاتيح، وإزالة جميع الممتلكات الشخصية.
الترتيبات المالية:
- تسديد الإيجارات المتأخرة إن وجدت.
- إعادة مبلغ التأمين، كاملًا أو جزئيًا.
- أي تعويضات متفق أو متعاقد عليها.
إبراء الذمة:
وهو نص يوضح أن كلا الطرفين يبرئ ذمة الطرف الآخر من أي التزامات أخرى متعلقة بعقد الإيجار.
فحص العقار:
تحديد موعد لإجراء فحص نهائي مشترك للعقار قبل التسليم.
أسباب الإخلاء بالتراضي:
مثل: (ظروف شخصية للمستأجر، حاجة المالك لاستخدام العقار، الرغبة بالهدم).
توقيع المالك: …….
توقيع المستأجر: …….
توقيع الشهود: …….
البصمات: …….
دور المحامي في قضايا قضايا الإيجارات والإخلاء
نظرًا لتعقيد إجراءات دعاوى الإيجارات وما يحيط بها من نصوص قانونية دقيقة، يصبح الاستعانة بمحامي عقارات خطوة أساسية لحماية الحقوق وضمان سرعة الفصل في النزاع.
- إعداد الإنذارات القانونية وصياغتها وفق الشكل الذي يشترطه قانون الإيجارات الكويتي الإخلاء.
- رفع الدعوى أمام دائرة الإيجارات ومتابعة الجلسات وتمثيل الموكل أمام المحكمة.
- تقديم المستندات والأدلة مثل عقود الإيجار، إيصالات السداد، محاضر الإنذارات، وشهادات الشهود.
- الرد على دفوع المستأجر إذا ادعى أعذارًا مثل وجود سبب مشروع للتأخير أو عدم صحة الإنذار.
- متابعة تنفيذ الحكم مع إدارة التنفيذ بوزارة العدل حتى إتمام الإخلاء فعليًا.
- تقديم الاستشارات الوقائية عند صياغة عقود الإيجار لتفادي النزاعات المستقبلية.
الأسئلة الشائعة
وبهذا نصل إلى نهاية مقالنا حيث قدمنا ملخصًا قانونيًا شاملًا عن قانون الإيجارات الكويتي الإخلاء، وإجراءات الإخلاء وشروطها وأسبابها، ونموذج إخلاء بالتراضي.
لمزيد من الاستفسارات والإيضاحات حول القضايا العقارية، تواصل مع أفضل محامي شركتنا للمحاماة.
احصل على معلومات عن: استئناف ايجارات بالكويت، وصيغة انذار بدفع قيمة ايجار سكن في الكويت، وتعرف على قانون الإيجارات الكويتي زيادة الايجار، وقد تبحث عن محامي عقاري في الكويت.
حصلت على درجة البكالوريوس في القانون، حيث تميزت بتفوقي الأكاديمي واهتمامي العميق بالقضايا القانونية. لم أكتفِ بهذا القدر، بل تابعت دراساتي العليا وشاركت في دورات تخصصية، من ضمنها دورة متقدمة في تحليل القضايا الدولية والسياسية، مما عمّق من معرفتي وفهمي للأحداث والقضايا العالمية وتأثيراتها على القانون.
في مسيرتي المهنية، اكتسبت خبرة واسعة في مجال القانون الكويتي، حيث قدّمت على مدار السنوات استشارات قانونية وتمثيلاً قانونياً للعديد من العملاء في الكويت. تخصصت في مجالات القانون المدني والتجاري والجنائي، بالإضافة إلى التعامل مع قضايا حقوق الإنسان.
أفتخر بكوني عضوًا في جمعية المحامين الكويتية، حيث أساهم بنشاط في الفعاليات والأنشطة التي تنظمها الجمعية، وأسعى لتطوير المهنة وتحسين مستوى الخدمات القانونية في الكويت. كذلك، لدي خبرة في حل النزاعات الدولية من خلال التحكيم، والتعامل بفعالية مع القضايا العابرة للحدود.
كما أنني عضو في اتحاد المحامين العرب، وأشارك بانتظام في المؤتمرات والاجتماعات التي ينظمها الاتحاد، لتعزيز التعاون بين المحامين في الدول العربية. بالإضافة إلى ذلك، أعمل كعضو في لجنة حقوق الإنسان بنقابة المحامين المصرية، حيث أساهم في دعم حقوق الإنسان وزيادة الوعي القانوني بحقوق الأفراد من خلال الأنشطة والبرامج المختلفة.